לפני מכירה או קנייה של נכס, חשוב לכם לדעת מהו ערכו העדכני. לשם כך, אתם מתקשרים עם שמאי מקרקעין אמין ומנוסה, שמבצע בעבורכם את הבדיקה המקצועית והאחראית ביותר. לטובת הערכת שווי דירה, על השמאי להגיע פיזית לנכס ולבחון אותו. פעמים רבות, הערכת השווי נשענת בין היתר על השוואה – בין הנכס המדובר ובין נכסים דומים.
רגע לפני שגם אתם מבצעים הערכת שווי דירה, דעו גם אתם: איך מתבצעת הערכת שווי לנכס על בסיס השוואה ומדוע בכל מקרה אסור לוותר על בדיקה של שמאי מקרקעין?
השוואה בין נכסים דומים לטובת הערכת שווי – איך עושים את זה?
תפקידו של שמאי המקרקעין (בין היתר), הוא לבצע הערכת שווי דירה. ברשותו של השמאי מספר כלים איכותיים, כאשר אחד מהם הוא ההשוואה. לטובת ביצוע השוואה, על השמאי למצוא נכס דומה לזה שבבעלותכם (למצוא נכס זהה זו משימה בלתי אפשרית). העיקרון עליו מתבססת ההשוואה, פשוט למדי: ערכו של הנכס שלכם, יהיה פחות או יותר זהה לערכו של הנכס הדומה שנמכר לאחרונה.
“שכן שלי מכר את הנכס ב-7 מיליון. אני לא צריך בדיקה של שמאי”
אז זהו, שזה לא ממש מדויק. הערכת שווי דירה לפי השוואה נותנת אינדיקציה טובה, אך לא מדויקת. ישנם מקרים, בהם בעלי נכסים המעוניינים למכור את דירתם, מסתמכים על מחיר העסקה עליה חתם השכן שלהם. חשוב לזכור כי למרות שסביר וישנם מאפיינים זהים, כל נכס עומד בפני עצמו. הערכת שווי דירה מתחשבת בכל “התכונות” של הנכס. ולכן, ניתן לקבוע באופן חד משמעי כי ערכו של הנכס שלכם, יהיה זהה לערכם של נכסים דומים. וכעת, נסביר:
ישנם מספר מאפיינים זהים שהנכס שלכם חולק עם הנכסים הדומים: שכונת מגורים, גיל הבניין, סביבת הנכס (מפותחת? יש בקרבת מקום תחבורה ציבורית? מוסדות חינוך?), ולפעמים גם גודל הדירה וחלוקתה – זהים. עם זאת, ישנם מאפיינים נוספים המשפיעים על ערך הנכס, שלרוב אינם זהים. לדוגמא:
- מידת התחזוקה של הדירה
- מספר החניות
- קומת הדירה
- כיוון הדירה
- גודל מרפסת שמש ועוד…
בשורה התחתונה: ילדים שנולדים לאותם ההורים דומים, אך אינם זהים (למרות שהם חולקים המון במשותף). ולכן, גם כשמתבצעת הערכת שווי על בסיס השוואה, יש להתחשב במאפייניו הייחודים של הנכס העשויים להשפיע על ערכו.
“ניתן לבצע השוואה בין דירות שאינן באותו בניין?”
התשובה היא שכן. בסופו של דבר, המטרה של הכלי הזה היא להעניק אינדיקציה באשר לערכו המשוער של הנכס. מסיבה זו, ניתן להשוות בין הנכס שלכם לצורך העניין, ובין כל נכס בעל מאפיינים דומים. כלומר, השוואה בין נכסים מאותו הסוג ובאותו גודל, שכונה, אזור ועיר. מעוניינים לבצע הערכת שווי לנכס שלכם? לפרטים נוספים, פנו אלינו כעת – 050-3332523
