בפרסומים ברשתות החברתיות, בכותרות העיתונים ואפילו בתשדירים ברדיו, אתם נחשפים ל”הצעה שאסור לכם לפספס!”: השקעה בקרקע חקלאית. ואכן, השקעה בקרקע שכזו מבוססת על שלל יתרונות, אך גם על חיסרון יחסי שחשוב להכיר: על הקרקע שאתם רוכשים היום, לא נבנים בניינים מחר (ולרוב, גם לא כעבור שנה).
כל קרקע בה אתם משקיעים צריכה לעבור תהליך של הפשרת קרקעות. אחת הדרכים המשעשעות להמחיש את חשיבותו של תהליך הפשרת קרקעות, היא עם דוגמא רחוקה מאד מעולם הנדל”ן – עולם האוכל. כשם שאתם נדרשים להמתין בסבלנות שמזון קפוא יפשיר בכדי שתוכלו לבשל ולאכול אותו, כך גם עם קרקע חקלאית – לא ניתן לבנות עליה אלא רק לאחר ההפשרה.
הציעו לכם עסקה אטרקטיבית, אתם נוטים להשקיע אך חסר לכם רק נתון אחד במשוואה – מה כולל תהליך הפשרת קרקעות ותוך כמה זמן יהיה ניתן לבנות על הקרקע. לפניכם, כל מה שחשוב לדעת על הפשרת קרקעות חקלאיות לבניה.
הפשרת קרקעות – למה צריך להפשיר את הקרקע?
אם גם אתם שואלים את עצמכם “מה הבעיה פשוט לבנות על הקרקע?”, אתם שואלים שאלה ששואלים עוד משקיעים ומתעניינים רבים. מה שקורה בפועל הוא שלכל קרקע בישראל יש ייעוד מסוים – מקרקע המיועדת לבניית בנייני מגורים ועד קרקע שעליה עתיד להיבנות מרכז מסחרי. ברגע שרוצים לשנות את ייעוד הקרקע, לדוגמא – מקרקע חקלאית לקרקע לבנייה, יש להגיש בקשה להפשרת הקרקע.
תהליך הפשרת קרקעות כולל מספר שלבים, ביניהם:
- גיבוש הצעה/תוכנית לשינו ייעוד הקרקע
- הגשת התוכנית לאישור הוועדה המקומית לתכנון ובנייה
- במידה והתקבל אישור, הציבור רשאי להביע התנגדות
- התקבל אישור להפשרה? כל רוכש/משקיע מקבל את חלקו בקרקע
תוך כמה זמן ניתן אישור הפשרת קרקעות?
אי אפשר לדבר על תהליך הפשרת קרקעות מבלי לדבר על “זמן ההפשרה”. התשובה לשאלה כמה זמן נדרש לקרקע להפשיר אינה חד משמעית ותלויה במספר גורמים. לצורך העניין, מצד אחד קרקע יכולה להיות מופשרת כעבור חמש שנים, אך גם ישנם סיפורים על משקיעים שהמתינו מעל לעשור להפשרת הקרקע.
במידה ואתם מעוניינים בהשקעה מיידית – מהיום למחר, השקעה בקרקע חקלאית היא לא נתיב ההשקעה המתאים לכם. השקעה בקרקע דורשת סבלנות ובעיקר הבנה כי אינכם משקיעים בארבעה קירות, אלא בקרקע.
כשזה מגיע להפשרת קרקעות, לא מדלגים על בדיקת הקרקע ותנאי העסקה לפני ההשקעה
- בדיקת תנאי העסקה וסטטוס הקרקע, מתבצעת בעיקר בכדי להבטיח את אמינות המוכר. האמינות נמדדת גם בהתאם למוניטין ולניסיון של המוכר, אך מה שחשוב בעיקר הוא המידע שנמסר לכם. כל עוד נמסר לכם מידע שקוף ואמין אודות צפי ההפשרה, תוכלו להשקיע בראש שקט (בהנחה ותנאי העסקה אכן מתאימים לכם). מנגד, לא אחת נזרקות לאוויר הבטחות שווא שגם המוכרים בעצמם לא מאמינים להן, ובדיוק ממוכרים כאלו כדאי להתרחק.
- זכרו כי אתם קונים לרוב “פרסומת” מפתה שלא מצוינות בה שורות קטנות. התפקיד שלנו הוא לבחון את טיב העסקה על כל גווניה – מהסטטוס הנוכחי של הקרקע, דרך מצבה התכנוני ועד ערכה הכספי.
