תחילה, כדאי לנפץ מיתוס נפוץ: שמאי המקרקעין איננו רלוונטי אך ורק לרוכשי נכסים ושוכרי דירות, אלא גם למשכירים ולמוכרים. מדובר על שירות חיוני (יהיו אלו שאף יאמרו הכרחי), לפני ביצוע עסקת נדל”ן פרטית או מסחרית, מכירה של נכס או השכרה. אז אחת ולתמיד: מה בודק שמאי מקרקעין? אפשר דווקא להתחיל מהסוף.
שמאי המקרקעין מתחייב למסור לכם דו”ח מפורט המשקף את כל הבדיקות שהוא ביצע בנכס. הודות לדו”ח, אתם נחשפים לכל מה שקורה “מאחורי הקלעים” של הנכס, כך שאתם יכולים לקבל החלטה האם למכור אותו, לקנות אותו וכיוצא בזה. תפקידו של השמאי הוא לחקור לעומק את הנכס – מעין בדיקת רנטגן מעמיקה ויסודית. כל גורם משפיע על ערך הנכס, ובהתאם – על החלטתם של המוכרים והקונים בדבר כדאיות העסקה.
אז מה בודק שמאי מקרקעין בעבורכם?
לרוב, אין כל חשיבות לסטטוס בו אתם נמצאים – מוכרים או קונים. הבדיקה המתבצעת ע”י שמאי המקרקעין היא אותה הבדיקה בכל מקרה. מה בודק בעבורכם השמאי?
- מהו שטח הדירה
- בדיקת בדק בית לאיתור ליקויים – ברמה האסתטית והמערכתית
- האם ישנן זכויות בניה שטרם מומשו
- היכרות עם הסביבה בה נמצא הנכס (האם ישנה תחבורה ציבורית קרובה ועד מצב התשתיות ברחוב המגורים)
- מעמד הנכס מבחינה משפטית
- האם ישנן חריגות בנייה
- לבסוף: קביעת ערך הדירה (הערכת שווי)
“למה אני צריך לדעת מהו שטח הדירה שלי?”
הבדיקה המתבצעת ע”י השמאי איננה כוללת אך ורק בדיקת שטח. חשוב להדגיש כי לעתים בעלי דירות בטוחים כי הם יודעים הכל על הנכס בו הם גרים. בפועל, בדיקה המתבצעת ע”י שמאי מקרקעין חיפה, מגלה המון פעמים פערים בין מה שיודעים בעלי הנכסים ובין הנתונים הרשמיים והנכונים. אחד הנתונים שיותר חשוב לבדוק הוא את גודל הדירה. מדוע? משום שגודל הדירה משפיע באופן ישיר על הערכת שווי הנכס.
לא אחת, מתפרסמות מודעות למכירה שבהן לא מפורסם כלל שטח הדירה, אלא מספר החדרים. מדובר על טעות, שכן חלוקה מחודשת של הנכס נהנית מגמישות, אך מה שנותר קבוע הוא השטח. כאלו המתעניינים ברכישת נכס, שימו לב כי מה שחשוב בעיקר הוא שטח הדירה, ופחות חלוקת החדרים בה.
“אני כבר אסתדר, לא צריך שירות של שמאי”
בעת שאתם מוותרים על שירות של שמאי מקרקעין חיפה – כמוכרים או כקונים, אתם במידה רבה מהמרים על טיב ואיכות העסקה. מדוע? מצד המוכר:
- הצמדת מחיר נמוך לנכס שאיננו משקף את ערכו האמיתי (הנכס שווה 2,500,000 שקלים, אך אתם דורשים ב 1,800,000 שקלים)
- לא מומשו כל זכויות הבניה שלכם? תוכלו לדרוש סכום גבוה יותר בעבור הנכס
- ישנו צפי לתוכנית התפתחות עירונית/חידוש תשתיות? תוכלו לדרוש יותר
מצד הקונה:
- רכישת נכס ללא בדיקת ליקויים היא רכישת חתול בשק. דעו מה אתם קונים, האם צפויה לכם השקעה כספית בשיפוצים, מהו טיבן של המערכות בדירה וכן הלאה…
- דעו מהו המעמד המשפטי של הנכס (האם מי שמציג לכם את הנכס אכן רשום עליו, האם ישנם עיקולים וכן הלאה)
- כשבעל הנכס מציג את הנכס בשטח של כ-145 מ”ר, אך לאחר בדיקה מתגלה כי שטחו 125 מ”ר
אנו נשמח להעניק גם לכם שירות שמאות מקרקעין. לפרטים נוספים וייעוץ ראשוני, פנו אלינו!
